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在海南清水湾,朱荣斌开启创业之旅

作者:admin 时间:2022-08-25 20:00

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文/乐居财经 杨宏彬

海南陵水北纬18°,雅居乐清水湾。

这里蓝天碧海、四季温暖如夏,坐拥12公里纯美海岸,还有会唱歌的沙滩。

近期,这个总投资500亿、1.5万亩的度假胜地,有了新的入局者??启程创业的朱荣斌。

朱荣斌创业的事曾被“扒”上热搜,不久后,传闻其要入局清水湾的消息也被实锤。这里面有个关键“人物”,蔷薇不动产投资有限公司(下称“蔷薇不动产”)。

2021年4月13日,乐居财经获悉,海南雅诚房地产开发有限公司(下称“海南雅诚”)股东持股发生变化,原股东广州番禺雅居乐房地产开发有限公司(下称“广州番禺雅居乐”)的所持股权由51.0044%下降到 30.00%;蔷薇不动产持股比例从 48.9956%上升到 70.00%。据查,前者为雅居乐集团(HK:03383)旗下公司。

据了解,海南雅诚是海南清水湾下属的三个项目公司之一,就总体规划面积来看,该项目公司持有及开发清水湾项目不到2%的体量。

从入股到控股海南雅诚,蔷薇不动产仅仅耗时一个月。

一个月前,海南雅诚由利泉国际有限公司及广州番禺雅居乐各持48.9956%及51.0044%。2022年3月19日,利泉国际退出,其所持股权由蔷薇不动产接手,紧接着,就是雅居乐将部分股权转出。

在利泉国际退出之时,海南雅诚的注册资本曾发生变化,由4082万元人民币减少到3303.5626万元人民币。而在蔷薇不动产控股海南雅诚后,后者注册资本由3303.5626万增加到5616.542万元,比之前高出近1600万。

正是透过蔷薇不动产,朱荣斌拿到了创业路上第一个任务卡。

朱荣斌团队进驻

接盘海南雅诚的蔷薇不动产是何来头,这要从朱荣斌一个月前的创业开始讲起。

3月中下旬,朱荣斌独自创立了新公司“荣宇建设”,将自己27载的职业经理人画上了句点,投入地产创业大军的队列。该公司注册资本1000万元,经营范围囊括土地使用权租赁、物业管理、房地产经纪、房地产开发经营、房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包等。

前脚刚在广州悄悄注册成立新公司,后脚朱荣斌又拉来了神秘金主,想在海南大展拳脚。据乐居财经独家获悉,4月13日,荣宇建设旗下新增第一家子公司“海南荣乐建设管理有限公司”( 下称“海南荣乐”)。

据乐居财经了解到,海南荣乐注册资本为2000万元,法定代表人兼董事长为朱荣斌,经营范围囊括了建设工程施工、房地产开发经营等。

而朱荣斌拉来的两位金主中,其中一位正是蔷薇不动产,其在海南荣乐中的持股比例为30%。另一股东是广州利莱实业控股有限公司,持股40%,为最大股东。

两位金主中,广州利莱是一家刚刚成立的公司,由林惠清、欧阳新香、覃乃烽各持股33.3333%,利来来就送38。其中,林惠清、欧阳新香是名副其实的资本老手,两人曾创立了专业PE投资机构钥石财富(全称“深圳前海钥石财富管理有限公司”)。

蔷薇不动产,成立于2017年9月,注册资本3亿元,法定代表人为乔凯,由蔷薇控股股份有限公司100%持有。据了解,蔷薇控股背后的资本赫赫有名。它于2017年7月24日注册成立,注册资本118亿元,由16家国内知名民营企业发起,包括巨人网络(002558)、中民投、亿达控股、信发集团等。

接盘海南雅诚的是蔷薇不动产,那与朱荣斌有何关系?

实际上,在蔷薇不动产成为大股东后,4月13日,海南雅诚的人员也发生了变动,雅居乐集团华南区域总裁曾标志从董事长调整为董事,多位雅居乐高管退出董监高名单,包括雅居乐主席陈卓林的夫人、现任集团副主席陆倩芳,副总裁黄奉潮,陈卓林兄弟、非执行董事陈卓喜。

新高管团队里,朱荣斌接任董事长一职,还带来了不少旧部。董事兼总经理吴圣鹏,曾任阳光城(000671)四川区域总裁;出任监事一职的杨艺武,曾在多家碧桂园旗下公司任职,也曾出现在阳光城2018年股票期权激励对象名单中。

值得注意的是,截止发稿,朱荣斌在海南雅诚并未有持股,或有两个可能,一是公司股权变更尚未完全,二是朱荣斌与蔷薇不动产之间另有交易。

“神盘”清水湾

在朱荣斌创业之初,关于其要入局清水湾的消息就已传得沸沸扬扬,但其本人并未出来辟谣,现在看来,海南雅诚对应的项目正是清水湾。

据企查查显示,海南雅诚所涉及的项目地块为海南省陵水县英州镇清水湾景区2010-48、2010-49号地块,经营内容包括两个地块的普通住宅的开发建设与经营管理等。

除此之外,海南雅诚还下设两家子公司,分别为海南伊海荣盛房地产开发有限公司(下称“海南伊海荣盛”)与海南马海荣盛房地产开发有限公司(下称“海南马海荣盛”)。

海南伊海荣盛成立于2015年2月3日,注册资金7.66亿元。由海南雅诚持股51%,深圳市盛钧投资管理有限公司持股49%,后者为平安不动产旗下公司。

据查阅,海南伊海荣盛为雅居乐山钦湾别墅的开发商,该小区占地面积为132711.6 ?,已经于2021年10月24日开盘,目前为在售状态,预计2023年6月30日二期交房。

海南马海荣盛则成立于2015年1月29日,注册资金3.5亿元。同样由海南雅诚持51%,另一股东为海南马海旅业开发有限公司,持股49%,该公司为Ekran Gold (Hong Kong) Pte Limited子公司。海南马海荣盛同样涉及海南山钦湾项目,荣盛发展(002146)也曾参与该项目,但在2017年选择了终止注资。

清水湾对于雅居乐,意义非凡。2005年,位于三亚市周边的陵水县,招商引资,希望引来大企业开发助力当地经济。招商中,雅居乐击败了香港恒基等同行,拿下1.5万亩土地,并将这片土地命名为清水湾,由雅居乐进行统一开发、规划、建设、管理。

此后几年,清水湾的售价不断攀升。2010年清水湾项目均价高达每平米2万元,项目销售额超百亿。这一年,雅居乐全年销售额突破300亿大关,清水湾贡献了近1/3业绩,成了当年最热销的“神盘”。

但2021年以来,受到政策调控、疫情等多方面的影响,雅居乐也出现了流动性压力,卖了不少资产,包括广州亚运城股权、三个位于义乌和徐州的项目股权和五家环保公司。

2021年报显示,雅居乐集团实现营业收入730.28亿元,同比下降8.99%;净利润90.98亿元,同比下降25.7%;归属母公司净利润67.12亿元,同比下降29.16%。

据乐居财经研究院《2021年内房股资产转让收益榜》,雅居乐通过出售附属、合联营公司获得收益41.95亿元,占当期净利润的46.11%。这意味着,期内近半利润来自出售资产所得。

截止2021年末,雅居乐集团净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为50.8%、67.1%,一年内到期的有息负债为295.8亿元,现金短债比仅0.77倍,踩中一条“红线”。

如今,雅居乐把清水湾其中一个项目公司的控股权卖给了蔷薇不动产,朱荣斌成了新入局的操盘者。

这是朱荣斌创业路上的第一个任务卡。

往日辉煌不必再提,来日之路光明灿烂。

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